Nikada ne prihvatajte uslove bilo kog zakupa bez pregovaranja
U izjavi o oprezu o poteškoćama prelaska u industriju komercijalnih nekretnina , reporter CFO Magazine , Laura DeMars, jasno ukazuje da čak i stručnjaci za nekretnine mogu teško razumjeti složenost kamatnih stopa; "Složenost industrije čini teškim da se probije ..." DeMars dalje navodi:
"U trgovačkim centrima, na primer, zakupci obično plaćaju održavanje zgrade putem naknade za održavanje zajedničkog prostora (CAM). Iako direktor CFO-a za upravljanje imovinom ne upravlja direktno sa zakupcima, on i dalje treba da shvati kako se naplaćuju takse ... još važnije, pošto veliki trgovci često osporavaju kamate ili plaća samo procenat ... CFO mora znati kako računati razliku ili CAM odstupanje. "
Pre nego što pokušate da pregovarate o CAM ili administrativnim taksama, budite sigurni da razumete šta su. Ako su CAM provizije komplikovano pitanje za finansijske direktore, bolje je da budete spremni!
Industrijske standardne kamate
Pošto stanje određenih zajedničkih oblasti ima direktan uticaj na stanare, naknade vezane za troškove održavanja i popravke hodnika, liftova, stepeništa, lobija i zajedničkih toaleta za sanitarne prostorije su prilično standardne u taksama CAM-a. Takođe se tipično procjenjuju na stanarinu u naknade za CAM su troškovi vezani za održavanje parkirališta (uključujući rasvjetu i uređenje prostora) i trotoara.
Saveti o pregovaranju sa standardnim tarifama CAM-a
Ako vrsta naknada za koju se od vas traži da platite ne može se pregovarati, pobrinite se da vam zakup dozvoljava da pregledate račune stanara. Posao je posao, a to ne treba smatrati nepoverenjem na stanodavca ili nešto lično, ali plaćanje nepoznatih naknada jednostavno u dobroj veri nije dobro poslovanje.
Zahtevajući izjavu u najmanju ruku da stanodavac mora da pruži dokumentaciju (odgovornost) za sve naplaćene naknade jedini način da se osigura da se naplaćuje pravično.
Takođe bi trebalo da pregovarate o tome koliko se kamate mogu povećavati svake godine - stavljajući maksimalan iznos ili procenat. Ova "kapa" bi trebala biti navedena odvojeno od bilo kojeg drugog povećanja rentiranja.
Operativne i upravne (O & M) administrativne naknade
Ako vaš zakup zahteva od vas da plaćate kamione za bilo koji operativni ili menadžment trošak - odmah se protivite takvim troškovima. Ako stanodavac insistira, zatražite da vidite listu (dokaz) o ovim troškovima i kako je izračunato vaše dionice. Ove naknade se možda zapravo ne zovu CAM provizije, već "Administrativne takse". Administrativne takse su još uvijek CAM provizije - stanodavac pokušava da vas doprinese sopstvenim troškovima. Administrativne takse se obično zasnivaju na procentu ukupnih troškova CAM-a.
Saveti o pregovaranju o administrativnim taksama
Većina stanara će se usprotiviti operativnim i upravljačkim naknadama, jer stanodavac već ostvaruje prihod od iznajmljivanja koji se naplaćuje čak i bez kamatnih stopa. Ako vaša kamatna taksa uključuje plate za menadžment ili administrativno osoblje (na licu mesta ili van lokacije), troškovi osiguranja odgovornosti (morate plaćati za osiguranje svoje odgovornosti - stanodavac će to zahtijevati pre nego što se uselite), oglašavanje i ostalo promotivne aktivnosti, profesionalne usluge kao što su pravne ili računovodstvene usluge, pokušajte da ih pregovarate iz vašeg zakupa.
Prema rečima Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges", magazin Retail Traffic Magazine ; "Savladeni zakupci će smanjiti procenat (koji se kreće od 25% do 5%) i isključiti troškove koji ne podležu izdržavanju iz izračunavanja (npr. Porezi, osiguranje, komunalne usluge)."
Rees takođe veruje da troškovi održavanja i popravke koji se odnose na zgrade (npr. Krovove, građevinske podloge i vanjske zidove) ne bi trebali biti apsorbovani jer to nisu zajedničke površine koje koriste stanari ili njihovi kupci. Rees precizno ističe; "Stanodavac već dobija prihod od tih zgrada u vidu najma. Bilo kakve troškove održavanja i zamene bi trebalo platiti od vlasnika iz prihoda od zakupa. "
Izvori:
Rosie Rees. Magazin trgovinskog prometa Online. "Borba preko CAM tarife". 1. septembar 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "Real Deal". Avgust 2007.