Zašto Prostor koji zauzimate nije sve što ste platili
Merenja koja se koriste pri određivanju komercijalnih prostorija naplaćuju se na osnovu smjernica postavljenih od strane Udruženja vlasnika građevina i menadžera (BOMA) International i smatraju se industrijskim standardom širom Sjedinjenih Država.
Mnogi komercijalni zakupi koriste BOMA standarde i naplaćuju mesečnu rentu baziranu na " Rentable Square Feet ", a ne na korisnim kvadratnim stopalima. "Ovo je važno shvatiti jer, ako ste citirali cijenu od 1,25 dolara po korisnoj kvadratnoj stopi, to može biti ono što ćete završiti u stvari plaća za svaki mjesec.
Rentable Square Feet
Koristi kvadratne stope je broj kvadratnih stopa koje zakupac zapravo zauzima. Ali postoje i drugi delovi zgrade koji svi stanari koriste ili imaju koristi od toga. Ovi delovi poznati su kao zajednički prostori i uključuju hodnike, stepenište, liftove i lobije.
Količina kvadratnih stopa za zajedničke prostore prostora podijeljena je između svih zakupaca na proporcionalnoj osnovi. Svaki zakupac plaća deo troškova stanodavca za ove zajedničke oblasti.
Kada se ove naknade dodaju korisnim kvadratnim metrima, krajnji rezultat naziva se "rentabilne kvadratne stope".
Da bi stvari postale još zbunjujuće, ova praksa dodavanja zajedničkih troškova na korisne kvadratne stope naziva se " Load Factor ". Troškovi faktora opterećenja obično se povećavaju svake godine po stopi koja se odvaja od povećanja zakupa za korisne kvadratne stope.
To znači da ćete možda morati pregovarati o dve povećanja stanarine svake godine: jedan za faktor opterećenja, a jedan za korisnu zakupninu kvadratnih stopa.
Primer izračunavanja rentabilnih kvadratnih stopa
Recimo, kancelarijski prostor koji iznajmljate fizički je 500 kvadratnih metara (korisna kvadratna stopa) po ceni od 1,25 dolara po kvadratnom metru. Vaša upotrebljiva kvadratna stopa bi bila 625 dolara mesečno (500 SF x $ 1.25). Međutim, vaš deo zajedničke oblasti dodaje još 100 kvadratnih metara. Vaša zakupnina će se stvarno izračunati na osnovu 600 kvadratnih metara, a ne 500 koju ćete zapravo zauzeti.
Neki stanodavci skupljaju stopu za korisne kvadratne stope i vaš deo zajedničkog područja u jedan broj (to je obično nepošteno prema zakupcu), ali većina naplaćuje drugu stopu po kvadratnom metru za korisne kvadratne stope i za zajedničke doprinose za rentiranje.
Pitajte za raspodjelu troškova upotrebljivog i rentabilnog kvadrata
Pre nego što čak vidite prostor, obavezno pitajte preko telefona koji se tarifira za korisne kvadratne stope i za rentabilne kvadratne stope, jer to čini veliku razliku u ukupnoj mesečnoj zakupnini. I, zapamtite, ako vam neko kaže da je prostor "1,500 kvadratnih metara kvadratnih kvadratnih metara", stvarna (korisna) veličina prostora će biti manja.
Da biste došli da vidite nekretninu, neki stanari će vam jednostavno reći korisnu kvadratnu stopu, ali citirajte rentabilni kvadratni snimak. Ova varljiva praksa čini prostor da se pojavi veće i jeftinije nego što jeste. Zatim, kada se pojavite, pronalazite prostor koji je odlično zvučao na telefonu, zapravo je van vašeg opsega cena i manji nego što ste mislili.
Iako je većina realtora poštena u otkrivanju istinitih ukupnih troškova za iznajmljivanje preko telefona, oni i dalje nagoveštavaju veličinu prostora kao rentabilne noge - ne kao korisne noge. Ali sada ste dovoljno pametni da znate tačno šta pitati Realtora!
Sledeća tabela upoređuje tri vrste izračunavanja kvadratnih metara koje se koriste u komercijalnim zakupima. Neki zakupi se jednostavno naplaćuju pomoću kvadratne stope, dok drugi dodaju procenat zajedničkog područja na korisne kvadratne snimke kako bi naplatili ono što se zove rentabilne kvadratne stope.
Izračunavanje kvadratnih stopa
| Definicije kvadratnih stopala (SF) | |
| Termin | Definicija |
| Koristi kvadratne stope | SF prostora koji zapravo koristi stanar. |
| Rentable Square Feet | Koristi SF + a% SF od zajedničkih područja. |
| Gross Square Feet | Ukupni SF cele zgrade. |
Sažetak
Koristi kvadratne stope je stvarna veličina prostora koji ćete zauzeti. Kvadratne stope za iznajmljivanje su uvek veće, jer uključuju korisne kvadratne stope plus dodatni broj kvadratnih metara zajedničkih dionica koje nećete fizički zauzimati.
Rentni prostor sa faktorom opterećenja je cena koju želite znati jer je to ono za šta ćete plaćati. "Po kvadratnoj stopi" za korisne kvadratne stope je samo deo onoga što ćete platiti svakog meseca.