Rečnik pojmova komercijalnog lizinga: faktor opterećenja
"Faktor opterećenja" je termin koji se odnosi na metodu izračunavanja ukupnih mesečnih troškova rentiranja komercijalnom zakupcu . Kombinuje korisne kvadratne stope pored procenta kvadratnih metara zajedničkih površina od kojih se očekuje da će stanar imati koristi. Ponekad se zove "dodatak" faktor ili faktor "zajedničkog područja".
Šta se podrazumijeva kao zajednička područja?
Zajedničke oblasti mogu uključivati toalete, lobije, liftove, stepenište i zajedničke hodnike.
To su oblasti koje korisnici komercijalnih stanara, klijenti i zaposleni mogu imati pristup i od njih se očekuje da ih koriste.
Koristi kvadratne stope u izračunavanju faktora opterećenja
Obračun faktora opterećenja počinje sa identifikacijom razlike između korisnih i rentabilnih kvadratnih stopa. Koristi kvadratne stope definiše oblast koju ste vi i vaše preduzeće zapravo i jedino sposobni zauzeti. Ostali stanari nemaju pristup ovom prostoru. To je vaša prodavnica, vaša kancelarija, vaša lokacija.
Ako zakupite prostor za skladištenje od 25 'x 20', imate 500 kvadratnih metara korisnog prostora. Ovo je vaša oblast i vaše preduzeće može verovatno iskoristiti sve to. Ako ostavite ugao ovog prostora prazan, to je vaš izbor, ali možete koristiti taj prostor ako želite da doprinesete vašim korisnim kvadratnim stopalima.
Vi i ostali povezani sa vašim poslom možete koristiti i zajedničke prostore - toalete, predvorje, liftove, hodnike i stepeništa - ali oni nisu deo vaših korisnih kvadratnih stopa, jer oni nisu isključivo vaši.
Izuzetak može postojati ako se korisni kvadratni metri podele u zasebne prostorije ili na zasebnim podovima. U ovom slučaju, svi načini pristupa koji ih povezuju doprineli bi korisnim kvadratnim stopama. Nisu uobičajene oblasti, jer ostali stanari i / ili vlasnici imovine ne koriste ih.
Rentable Square Feet u izračunavanju faktora opterećenja
Sada kada ste identifikovali korisne kvadratne stope, možete da izračunate rentabilne kvadratne stope tako što ćete dodati procenat zajedničkih oblasti koje vi i / ili vaši kupci takođe koriste.
Procenat je tipično postavljen od strane vlasnika ili vlasnika nekretnina i zasniva se u određenoj mjeri na vašim korisnim kvadratnim snimcima u poređenju sa ukupnim kvadratnim snimkom zgrade.
Možda imate malo prostora za pregovore ovde. Ne postoji jedinstveni procenat u cjelini, iako obično ne vodi više od 15 posto. Može zavisiti od toga da li iznajmljujete prostor u oblasti sa mnogim drugim komercijalnim stanarima, kao što je centar. Ako vaši kupci i klijenti imaju i veliki parking, to može da udari procenat.
Izračunavanje faktora opterećenja
Počnite sa ukupnim kvadratnim snimkom površine poda čitave zgrade. Sada oduzmite kvadratni snimak zajedničkih oblasti. Ostavljaju se korisni kvadratni snimci, barem ako iznajmljate celu zgradu, a ne prostor u tržnom centru ili tržni centar. Podijelite ukupni prostor pomoću kvadratnih snimaka koji se upotrebljavaju kako biste došli do faktora opterećenja.
Ako vaši proračuni stignu do 20 posto, a stanodavac nudi 15 posto, verovatno imate dobar posao. Ako stignete do cifre od 10 posto, a stanodavac traži 15 posto, možda ćete želeti da pregovarate ili upišete pomoć stručnjaka za nekretnine.
Takođe ćete želeti da primetite da li je faktor opterećenja podesiv u vašem zakupu, podložan ponovnom izračunavanju nakon obnove. Voditi uspješan posao je sve o planiranju. Ako se poslovanje ne bomi i vi se suočite sa mogućim povećanjem faktora opterećenja sledeće godine, ovo bi moglo biti katastrofalno. Komercijalni zakupi su idealno dugoročni. Ne želite da preselite svoje preduzeće.