Koraci i pravni lijekovi za komercijalno iseljenje
Iseljenje zbog neplaćanja najamnine treba da bude poslovna odluka
Svi vlasnici preduzeća mogu biti s vremena na vrijeme predmet problema sa gotovinskim tokovima, ali ako vaš stanar nije u mogućnosti da plati stanarinu ili ne želi da radi sa vama da bi izvršio plaćanje stanarina, ne možete jednostavno menjati brave na njihovim vratima i držite svoje poslove kao taoce - morate preduzeti određene korake da ih legalno iselite.
Pre nego što odlučite da iselite stanara, razmotrite poslovne aspekte. Koliko će vam vremena trajati da ponovo iznajmite imovinu? Hoćeš li da staviš puno novca na popravke? Da li stanar ima trenutne finansijske probleme ili je malo verovatno da će ikad dobiti i ostati tekući na svojoj zakupnini? Hoćeš li ići na sud?
Jednom kada ste odlučili da je pravi izbor da iselite stanara, što pre započnete proces bolje. Svaki dan kada ne možete ponovo da iznajmite prostor je još jedan dan kada gubite novac na imanju i još jednu noć izgubljenog sna koji brine o stvarima.
Verovatno vam je potreban advokat
Da biste izbacili komercijalnog zakupca zbog neplaćanja svoje zakupnine, morate biti upoznati sa zakonom ili unajmiti advokata koji će vam pomoći da podnesete nalog za iseljenje. Kako nastavite, može uticati i to da li je preduzeće korporacija, partnerstvo, ili je lizing lično garantovao vlasnik firme.
Advokat koji zapošljavate treba aktivno da primenjuje poslovno pravo i poželjno bi trebalo da se specijalizuje za komercijalne poslovne transakcije. Formulari, zakoni i postupci za iseljenje stambenog zakupca nisu isti kao i za iseljenje komercijalnog zakupca.
Neki advokati naplaćuju puni naknadu, drugi po satu, ali većina će vam takođe naplatiti sudske troškove, naknade za podnošenje prijave, a čak i vrijeme provedeno na telefonu sa advokatom i poštarinom i troškovima kopiranja dokumenata.
Da biste izbegli skrivene troškove, obavezno pitajte o svim taksama koje možete izvršiti pre nego što zadržite advokata.
Iselivanje komercijalnog zakupca traje vremena i često je skupo. Imaćete lakše dokazati da je zakupac u zaostatku (duguje vam novac) nego što želite za neku drugu povredu ugovora o zakupu. Ali u svim slučajevima, kada iselite stanara, teret dokazivanja je na vama da pokažete da ste upravo uzrokovali pokretanje stanara.
Neka posebna prava stanara predviđena zakonom za stambene stanare nisu proširena na komercijalne zakupce. Poslovni zakupci su mnogo ranjiviji od zloupotrebe stanodavaca nego stanarsko stanarsko stanovništvo, ali to ne znači da ste vlasnik nekretnina u kojem možete kršiti zakone u vašoj državi.
Ako je vaš zakupac podneo stečaj
Iako su se zakoni o stečaju zakupa stanara u 2005. godini promijenili u korist vlasnika, pojedinačni državni zakoni i dalje mogu uticati na iseljenje komercijalnog zakupca za neplaćanje zakupnine.
Ako je zakupac već podneo bankrot pre stanodavca koji se pokušava iseliti zbog neplaćanja stanarine, automatski prebacivanje u korist zakupca sprečiće zakupodavca da daju zakupcu obaveštenje o raskidu ili od početka postupka iseljenja.
Međutim, stanodavac i dalje može nastaviti sa deložacijom zatraženjem od federalnog stečajnog suda da ukine boravak.
U većini slučajeva sudija će ukinuti boravak jer ugovor o zakupu nema uticaja na vrijednost zakupodavca.
Ako zakupac uđe u stečaj posle početka postupka iseljenja, savezni zakon se slaže sa vlasnikom. Međutim, šaka država omogućava zakupcu 30 dana od presude o iseljenju da izleči dug.
Iselivanje zakupca koji je već pokrenuo stečaj, ili ko započinje postupak stečaja posle postupka iseljenja, može biti komplikovano. Neki zakoni dozvoljavaju komercijalnim stanarima da zaustave postupak iseljenja kada se radi o stečajnom sudu, au takvim slučajevima je skoro uvek najbolje angažovati advokata.
Koraci uključeni u iseljenje zbog neplaćanja najma
Davanje obaveštenja o neizvršenju: Čak i ako vaš zakup ne zahteva da to učinite, uvek pošaljite zakupcu podrazumevano obaveštenje (obaveštenje o iseljenju) koji ukazuje na to da je zakup propušten i nastavićete sa deložacijom ako zakup nije u potpunosti isplaćen određeni vremenski okvir (ovo može biti vremenski okvir kako je naznačeno u ugovoru o zakupu ili duži datum za koji se odlučite da podesite više vremena stanaru za plaćanje.)
Ne prihvataju delimično plaćanje: prema advokatima za zaštitu od strane preduzeća iz Minnesota, Jacob C. Hendricks i Jon L. Farnsworth, upozoravaju: "Stanodavci mogu nenamjerno oprostiti kršenju i onemogućiti ih da iseljuje stanare ako se prihvati delimično plaćanje zakupnine. prihvata kljuceve zakupca pre okoncanja zakupa i bez ikakvog drugog pismenog ugovora moze biti onemoguceno prikupljanje buduce zakupnine od zakupca. "
Početak sudskog procesa: Kada vam je datum koji ste dali svom zakupcu u potpunosti prošao, vaš advokat će služiti zakupcu sa formalnim obaveštenjem o iseljenju i podnijeti pri sudu zakazivanje ročišta za delođenje.
Sudija može odlučiti da zakupac mora odmah napustiti imovinu, ili im može dati nekoliko dana. Sudija će vjerovatno odlučiti i dati zakupcu mogućnost otplate duga za stanarinu tokom vremena. Zakupac se takođe može smatrati finansijski odgovornim za budući gubitak stanarine dok se imovina ne iznajmljuje ponovo.
U svim slučajevima kada se suočavate sa inače dobrom stanarinom za neplaćanje najma, dobro je razmotriti mogućnost zakupca na zakup. Ako mislite da zakupac može raditi s njima. Ako ste neizvjesni, nemoćni ili spremni da prihvatite taj rizik, odmah započnite postupak iseljavanja. Vi ćete sebi činiti uslugu, a zakupac zato što što pre možete iznajmiti imovinu nekome drugom, zarađujete novac, a zakupac će biti odgovoran za manje "gubitak budućeg zakupa".